Die Frage beschäftigt jeden Immobilieninvestor: Soll man direkt in Betongold investieren oder doch lieber auf REITs (Real Estate Investment Trusts) setzen? Beide Wege führen zu Immobilienexposure, doch die Unterschiede sind gravierend. Was auf den ersten Blick nach einer simplen Entscheidung aussieht, entpuppt sich bei genauerer Betrachtung als komplexe Optimierungsaufgabe.

Deutsche Anleger stehen dabei vor besonderen Herausforderungen. Während REITs in anderen Ländern steuerlich begünstigt sind, gelten in Deutschland andere Regeln. Gleichzeitig bietet der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor attraktive Direktinvestitionsmöglichkeiten – wenn man weiß, wo man suchen muss.

REITs: Immobilien für Börsianer

REITs funktionieren wie Immobilienfonds mit börslicher Handelbarkeit. Anleger kaufen Anteile an einem Portfolio professionell verwalteter Immobilien. Die Vorteile liegen auf der Hand: Liquidität, Diversifikation und professionelles Management ohne operative Belastung.

Doch der Teufel steckt im Detail. Deutsche REITs unterliegen nicht der REIT-Steuerbefreiung anderer Länder. Die Besteuerung erfolgt auf Fondsebene und beim Anleger. Dazu kommt die Volatilität: REITs schwanken oft stärker als die zugrunde liegenden Immobilienwerte, da sie von Börsenstimmung und Zinsentwicklung beeinflusst werden.

Die Performance deutscher REITs war historisch durchwachsen. Während internationale REITs teilweise überzeugende Renditen erzielten, blieben deutsche Pendants oft hinter direkten Immobilieninvestitionen zurück. Das liegt auch an der Struktur des deutschen Marktes mit seinem hohen Anteil institutioneller Investoren.

Direktinvestment: Betongold in Eigenregie

Direktinvestitionen bieten maximale Kontrolle. Investoren entscheiden selbst über Objekte, Finanzierung und Verwaltung. Die steuerlichen Vorteile sind erheblich: AfA-Abschreibungen, Sonder-AfA und die Möglichkeit, laufende Kosten steuerlich geltend zu machen.

Der Hebel durch Fremdfinanzierung verstärkt die Renditen. Bei geschickter Finanzierung sind Eigenkapitalrenditen von 15-20% durchaus realistisch. Gleichzeitig baut man systematisch Eigenkapital durch Tilgung auf.

Doch Direktinvestitionen erfordern Expertise und Zeit. Objektauswahl, Due Diligence, Finanzierung und Verwaltung sind komplex. Viele Investoren unterschätzen den Aufwand und die Risiken. Leerstand, Mietausfälle und Sanierungskosten können die Rendite schnell zunichte machen.

Der Liquiditätsaspekt: Flexibilität vs. Betonierung

REITs punkten mit sofortiger Handelbarkeit. Positionen können täglich gehandelt werden, was bei veränderten Marktbedingungen Flexibilität bietet. Direktinvestitionen sind illiquide. Ein Verkauf dauert Monate und verursacht erhebliche Transaktionskosten.

Diese Illiquidität kann jedoch Vorteil sein. Sie verhindert emotionale Verkäufe in schwachen Marktphasen und erzwingt langfristige Perspektiven. Viele erfolgreiche Immobilieninvestoren profitieren gerade von dieser "Zwangsdisziplin".

Kostenstrukturen: Versteckte Gebührenfallen

REITs erscheinen kostengünstig, doch die Realität ist komplexer. Management Fees, Performance Fees und Transaktionskosten summieren sich. Dazu kommen oft intransparente Kostenstrukturen auf Fondsebene.

Direktinvestitionen haben andere Kostenstrukturen. Kaufnebenkosten von 10-15% belasten die Anfangsrendite erheblich. Dafür fallen keine laufenden Management Fees an. Die Kostenbilanz hängt stark von der Haltedauer ab.

Steuerliche Optimierung: Wo die Unterschiede entscheidend werden

Hier zeigen sich die größten Unterschiede. Direktinvestitionen bieten umfangreiche Gestaltungsmöglichkeiten:

Lineare und degressive AfA
Sonder-AfA für energetische Sanierungen
Sofortige Abzugsfähigkeit laufender Kosten
Gestaltungsmöglichkeiten bei Verkauf

REITs bieten weniger Flexibilität. Ausschüttungen werden als Kapitalerträge besteuert, Steuergestaltung ist begrenzt möglich. Für Anleger in hohen Steuerklassen ein erheblicher Nachteil.

Risikoprofile: Diversifikation vs. Konzentration

REITs bieten automatische Diversifikation über Regionen und Objekttypen. Das reduziert spezifische Risiken einzelner Immobilien oder Märkte. Direktinvestoren müssen Diversifikation bewusst aufbauen, was erhebliches Kapital erfordert.

Dafür haben Direktinvestoren mehr Kontrolle über Risiken. Durch sorgfältige Due Diligence und aktives Management lassen sich viele Risiken minimieren. REITs bieten diese Kontrolle nicht – man ist dem Management ausgeliefert.

Marktzyklen: Timing und Bewertung

REITs folgen oft der Börsenstimmung mehr als fundamentalen Immobilienwerten. In Crashphasen können sie überproportional fallen, obwohl die Immobilienwerte stabil bleiben. Direktinvestoren profitieren von dieser Entkopplung.

Andererseits ermöglichen REITs antizyklische Investments. Wenn direkte Immobilienmärkte überhitzt sind, handeln REITs oft mit Abschlägen. Für taktische Allokation ein Vorteil.

Der Praxis-Check: Wann funktioniert was?

REITs eignen sich für:

Anleger ohne Immobilienexpertise
Kleine Anlagebeträge unter 100.000 Euro
Portfolios mit Liquiditätsbedarf
Anleger ohne Zeit für aktives Management

Direktinvestitionen funktionieren bei:

Anlagebeträgen ab 200.000 Euro
Langfristigem Anlagehorizont (10+ Jahre)
Bereitschaft zu aktivem Management
Fokus auf Steueroptimierung

Die Mischstrategie: Core-Satellite-Ansatz

Viele erfahrene Investoren kombinieren beide Ansätze. Ein Kern-Portfolio aus direkten Immobilien bietet Stabilität und Steuervorteile. REITs ergänzen um internationale Diversifikation und spezielle Sektoren.

Dieser Ansatz erfordert jedoch präzise Planung und Monitoring. Tools wie SmartLandlord.de helfen bei der Analyse und Optimierung gemischter Portfolios.

Fazit: Die Anlagestrategie entscheidet

REITs vs. Direktinvestment ist keine Entweder-oder-Frage. Beide haben ihre Berechtigung, abhängig von Anlageziel, Kapitalmenge und Expertise. Entscheidend ist die ehrliche Analyse der eigenen Situation und Ziele.

Wer langfristig denkt, ausreichend Kapital hat und bereit ist, sich einzuarbeiten, fährt mit Direktinvestitionen oft besser. Wer Flexibilität und professionelles Management schätzt, findet in REITs eine sinnvolle Alternative. Die beste Lösung ist oft ein Mix aus beiden Welten.

REITs vs. Direktinvestment: Der große Vergleich für deutsche Anleger